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Rege Bautätigkeit

Krefelder Büromarkt: Kräftiger Zuwachs an Büroarbeitsplätzen

„Der Krefelder Büromarkt zeigt sich vital in pandemischer Zeit. Das geht aus der aktuellen Büromarktstudie hervor. In den vergangenen zwei Jahren haben Immobilientransaktionen, Neubauten und Nutzungsänderungen die Entwicklung des Krefelder Büromarktes gepusht. Der Großteil der ab 2020 errichteten Objekte wurde bereits vom Markt angenommen; und trotz Corona war ein deutlicher Zuwachs an Bürobeschäftigten zu verzeichnen“, betont Eckart Preen, Leiter von Krefeld Business.

Alle zwei Jahre werden in Krefeld von den Experten des „IRI – Instituts für Raumforschung und Immobilienwirtschaft“ die Kennzahlen des Büromarktes erhoben. Mit der diesjährigen Studie wurden die Bestandsdaten zum sechsten Mal fortgeschrieben. „Wir brauchen einen transparenten Büroimmobilienmarkt, um Bestandsunternehmen in unterschiedlichen Entwicklungsphasen passgenau begleiten zu können, um auf Investoren und Projektentwickler zuzugehen und für den Wirtschaftsstandort zu trommeln“, bekräftigt Preen.

Für die Erfassung der Veränderungen wurden insbesondere das Liegenschaftskataster herangezogen und Medienberichte über Neu- und Umbauprojekte ausgewertet. Aus der Veränderung der Anzahl der Bürobeschäftigten wurde dann auch die Entwicklung der Büroflächennachfrage abgeleitet. Dabei liegt (noch) die Annahme zu Grunde, dass Bürobeschäftigte Schreibtischarbeiten verrichten und dabei Büroräumlichkeiten des Arbeitgebers in Anspruch nehmen. Für die Nutzungsberechnung wurden die Beschäftigtenstatistik der Bundesagentur für Arbeit, die amtliche Personalstandstatistik sowie Informationen zur Zahl der Selbstständigen aus dem Mikrozensus herangezogen. „Daraus ergibt sich dann ein signifikanter Anstieg um über 1.000 Beschäftigte zwischen 2019 und 2021. Das ist durchaus überraschend“, so Preen.

Weniger erstaunlich ist die Angebotssituation. Der Büroflächenbestand ist im laufenden Jahr lediglich leicht auf 1,134 Mio. Quadratmeter Bürofläche angewachsen. Seit 2020 sind nur wenige, kleinere Büroneubauten realisiert oder Bestandsgebäude für Büronutzungen umgebaut worden. Dahingegen ist in den nächsten Jahren mit umfangreichen Fertigstellungen neuer Büroflächen zu rechnen, insbesondere am Willy-Brandt-Platz am südlichen Ausgang des Krefelder Hauptbahnhofs. Hier baut der Projektentwickler BOB nach eigenen Angaben eines der modernsten und nachhaltigsten Bürogebäude Deutschlands [wir berichteten]. Auf der rechten Seite entsteht im Opus das neue Krefelder Jobcenter nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen [wir berichteten]. Verläuft alles nach Plan, können beide Objekte im kommenden Jahr von mehreren Hundert Bürobeschäftigten bezogen werden.

Im Krefelder Süden drehen sich derzeit an der Kommunikationsstraße im „Businesspark Fichtenhainer Allee“ ebenfalls die Kräne. Im neuen Gewerbepark „MeinWerk3“ und im Neubau der Hutny GmbH werden ab dem kommenden Jahr deutlich über 100 Büroarbeitsplätze hinzuaddiert werden können.

Fast ausschließlich auf Büronutzung ist der Campus Fichtenhain ausgelegt, der südlichste Teil des Gewerbegebietes an der Fichtenhainer Allee. Ende 2020 wurde die denkmalgeschützte Sanierung des Gebäudes Nr. 57 abgeschlossen; seitdem befinden sich hier die Büros einer Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft. Seit 2021 ist auch die ehemalige Kirche auf dem Campus repräsentativer Bürostandort für ein europaweit tätiges IT-Unternehmens. Neues gibt es auch aus Hüls: So wurden erste Bürogebäude im Gewerbepark „Den Ham“ fertiggestellt und im neuen Volksbank-Quartier mehrere Praxisflächen realisiert.

Aus allen frischen Daten konnte auch die Leerstandsquote neu berechnet werden. Sie betrug zum Erhebungszeitpunkt 5,5 Prozent und ist damit im Vergleich zur letzten Untersuchung um 1,37 Prozent zurückgegangen. In absoluten Zahlen ausgedrückt standen demnach im Sommer dieses Jahres 61.855 Quadratmeter Bürofläche leer. Ein starker Leerstandsrückgang ist in mischgenutzten Objekten mit Büro- und Einzelhandels-/Gastronomienutzung zu beobachten. Besonders deutlich fiel die gestärkte Büronutzung im Krefelder Zentrum (statistischer Bezirk „Mitte“) aus: Hier ging es von 5,6 Prozent auf 2,9 Prozent. Dabei hält der Trend an: Büros in zentralen Lagen werden schon seit 2011 stärker nachgefragt und sind auch in Krefeld eine attraktive Anlageklasse.

In der Gesamtbetrachtung ist eine Leerstandsquote von 5,5 Prozent grundsätzlich eine solide Basis für eine Stadt der Größe Krefelds. Geringere Werte gelten eher als problematisch, weil Volumen für kurzfristige Vermakelung fehlt. Zudem lohnt bei den Leerständen ein detaillierter Blick auf die Altersstruktur der Büroobjekte: Demnach befinden sich fast zwei Drittel (63 Prozent) der leerstehenden Büroflächen in dem Segment der Baujahre zwischen 1970 und 1999. Diese stehen auf dem Mietmarkt in zunehmender Konkurrenz zu den seit 2000 entstandenen Neubauten und werden oftmals den aktuellen Bedarfen heutiger Büronutzer nicht mehr gerecht. Allerdings ist auch hier die Leerstandsquote zurückgegangen, weil Flächen für Arbeitsplätze gebraucht und damit reaktiviert wurden.

Bei neuen Bürogebäuden, die seit der Jahrtausendwende entstanden, sind nahezu keine Leerstände zu verzeichnen. Das belegen die sehr geringen Leerstandsquoten von 1,6 Prozent (Baujahr: 2000-2009) beziehungsweise 1,0 Prozent (ab 2010) eindrucksvoll. „Daran zeigt sich, dass Neubauflächen weiterhin sehr gut vom Markt angenommen werden und oftmals bereits bis zur Fertigstellung voll vermietet sind. Das ist ein Beleg für die Krisenfestigkeit von Immobilienmärkten abseits der klassischen, mittlerweile stark überhitzten Bürostandorte in den Metropolen und ein Signal an Investoren, dass sich aufgrund vergleichsweiser moderater Einstiegspreise hier ein Engagement rentiert. Akteure wie beispielsweise die Kölner Immobilienentwickler „Qvadrat“, die das Projekt ‚Et Brökse‘ starteten, haben das erkannt“, erklärt Preen.

Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 8,6 Euro/m². Das ist ein Anstieg seit dem Jahr 2020 um circa 7,5 Prozent und damit trotz allgemeiner Teuerung „ein ordentliches Preis-Leistungs- beziehungsweise Risiko-Rendite-Verhältnis. Das ist attraktiv sowohl für Nutzer als auch für Investoren“, schlussfolgert der Leiter von Krefeld Business.