Property Magazine  ·  Berlin  ·  Düsseldorf  ·  Frankfurt  ·  Hamburg  ·  München  ·  Stuttgart  ·  International
  |  13. Februar 2020

Früher Platte, heute Prestige?

Hochhausdebatte Düsseldorf

Die Einwohnerzahlen Düsseldorfs wachsen stetig – und mit ihr auch die Stadt. Da sich die Rheinmetropole jedoch kaum mehr in die Breite ausdehnen kann, bleibt oftmals nur noch der Weg nach oben. Wie wird also die Skyline von Morgen aussehen?

Knapp 700.000 – so viele Menschen sollen in Düsseldorf laut neuesten Prognosen im Jahr 2040 wohnen. Zum Vergleich: Aktuell sind es etwas mehr als 600.000 Einwohner – das entspräche einem Plus von über 15 %. Doch auch schon in den letzten Jahren wuchs die Bevölkerung in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt um über 4 %. Aufgrund dieser Entwicklungen sowie dem stetigen Zuzug von Unternehmen wird der segmentübergreifende Flächenmangel immer spürbarer. Die größtenteils monogenutzten Standorte bilden den Wunsch nach einem urbanen Lebensumfeld nicht mehr ab. Dementsprechend ist neben der generellen Nachverdichtung die Realisierung durchmischter Quartiere relevanter denn je – und das sowohl auf horizontaler als auch auf vertikaler Ebene. Um den Raum nach oben gewinnbringend und angemessen zu nutzen, muss auch in Düsseldorf die Hochhausdebatte neu geführt werden!

Haushoch oder Hochhaus?
Bevor wir aber hoch stapeln, müssen wir zunächst die fundamentale Frage stellen, wie unser Stadtbild von morgen aussehen soll – sind wir nur das Dorf an der Düssel oder befinden wir uns auf dem Weg zur internationalen Metropole?

Und wenn zweiteres der Fall ist: Tragen Landmarks mit neuen architektonischen Hochpunkten zur stärkeren Positionierung der Stadt bei? Wann sprechen wir überhaupt von einem solchen Landmark Building?

Gehen wir zurück in Düsseldorfs Historie: Die Düsseldorfer Hochhausentwicklung fußt auf Pionierarbeit von vor fast 100 Jahren: Das 1924 gebaute Wilhelm-Marx-Haus ist in der Rheinmetropole das älteste Objekt seiner Art und war mit 57 Metern für eine kurze Zeit sogar das höchste Bürogebäude Europas. Angekommen im Jahr 2020 blicken wir auf Bauvorhaben wie den Opernturm, den Ando Tower und den UpperNord Tower – allein die Namensgebung macht es deutlich: Es handelt sich um stark vertikal ausgerichtete Immobilien, die zwischen 120 und 140 Meter in die Höhe reichen. Insgesamt sind es aktuell fünf Hochhäuser mit über 70 Metern Bauhöhe, die zukünftig zusätzlich die Skyline am Rhein prägen sollen.

Heißt: Hochhäuser sind immer auch eine Sache der Relation. Da die Städte nicht nur in die Breite wachsen und nahezu alles ungeahnte Dimensionen annimmt, müssen wir uns also auch fragen, ob die ursprüngliche Begriffsdefinition eines Hochhauses noch Bestand hat.

Pointiert statt flächendeckend
Bislang sind die Bestimmungen für die Baukategorie standortunabhängig gleich. Bundesweit wird ein Hochhaus rein technisch als ein solches bezeichnet, wenn es die Höhe von 22 Metern über der festgelegten Geländeoberfläche überschreitet. Allerdings sind die Wahrnehmung und die Akzeptanz stark davon abhängig, in welchem Umfeld geplant und gebaut wird. Sind bereits vergleichbare Liegenschaften vorhanden, fällt die Integration leichter, da Neubauprojekte immer in Relation zu anderen Stadtmarken stehen.

Festzuhalten bleibt, dass sich das Image der deutschen Wolkenkratzer in den letzten Jahrzehnten stark gewandelt hat: Vom 70er-Jahre-Plattenbau und einer befürchteten Ghettoisierung hin zu Prestige-Objekten. Sie erregen international Aufsehen, verstärken die Strahlkraft der Städte und bieten Platz für Penthouses oder Premium-Büros. Nichtsdestotrotz ist die Einbindung in den gesamtstädtischen Kontext Düsseldorfs ein sensibles Thema. Sowohl das erste Hochhauskonzept aus 1994 als auch der Hochhausrahmenplan von 2004, der aktuell überarbeitet wird, sehen eine Flächenzonierung vor. Während die Altstadt und deren historische Gebäudesubstanz beispielsweise vor Türmen jedweder Art geschützt werden, sind Teilmärkte wie der Medienhafen oder der Kennedydamm prädestiniert für eine Bebauung in schwindelerregenden Höhen. Wenn sich für die Realisierung eines Hochhauses entschieden wird, liegt es auch in der Verantwortung der Projektentwickler, die entstehenden Flächen bestmöglich zu nutzen – sowohl in Bezug auf ihre Effizienz als auch in puncto Funktionalität. Zudem verfolgt die Stadt das Ziel, die Ausweisung von neuem Wohnbauland zu erleichtern, um dem steigenden Flächenbedarf entgegenzukommen.

Je höher die Bauhöhe, desto höher der Preis?
Penthouse, Prestige, Projektvolumen – bei all der neuen Begeisterung für die Immobilienriesen darf jedoch auch nicht außer Acht gelassen werden, dass derartige Vorhaben mit entsprechenden Kosten verbunden sind. Denn mit der Höhe des Gebäudes steigt auch dessen Komplexität– insbesondere in Bezug auf die Brandschutzauflagen und die unterschiedlichen Grundrisse sowie Zuwegungen. Daher gehört es zu eine der Hauptüberlegungen, wie sich verschiedene Miet- und Kaufpreisspannen abbilden lassen, sodass nicht nur für eine bestimmte Zielgruppe und damit womöglich am Bedarf vorbei gebaut wird. Denn nur weil eine geplante Landmarke ein gewisses Ansehen genießt und aus stadtplanerischer Sicht als Vorzeigeobjekt gewertet werden kann, heißt dies nicht automatisch, dass die potenziellen Nutzer dazu bereit sind, zu horrenden Preisen einzuziehen.

Ausschlaggebend sind hier wiederum zwei Aspekte: Zum einen ist es das altbekannte „Lage, Lage, Lage“. Ein Büro- und Wohnturm kann noch so innovativ und einzigartig sein – steht er in einem nicht bevorzugten Gebiet, gestaltet sich der Vermietungsprozess bisweilen schwierig. Zum anderen greift aktuell noch das Kriterium Exklusivität – solange Vorzeigeprojekte wie der Ando Tower oder der Opernturm Seltenheitswert genießen, ziehen sie eine höhere Nachfrage an. Entsprechend hoch ist auch die Kompromissbereitschaft der Nutzer in Bezug auf die aufgerufenen Mietpreise.

Die Mischung macht’s!
Eine mögliche Lösung: Die sogenannten Mixed-Use-Tower. Sie vereinen zum einen den Wunsch nach Urbanität und kurzen Wegen, zum anderen ermöglichen sie die Quersubventionierung innerhalb des Gebäudes. Dabei geht es allem voran um eine gesunde Mischung unterschiedlicher Flächenkonzepte wie zum Beispiel klassische Büros und Coworking, Miet- und Eigentumswohnungen, Einzelhandel und Hotel. Während der Gestaltung der Erdgeschosse eine zentrale Bedeutung zukommt, da diese standortspezifisch und öffentlichkeitswirksam sein und eine möglichst hohe Flächenproduktivität aufweisen müssen, eignen sich die oberen Etagen zum Beispiel eher für Premium-Wohnungen und Büros. Als weiterer Baustein zählt die gezielte Nutzung des umliegenden öffentlichen Raumes, der meist mit der Höhe der Immobilie an Größe zunimmt und dementsprechend viel Spiel für gemeinschaftliche Inszenierungen lässt.

Deshalb werden in Zukunft nicht mehr nur auf horizontaler, sondern auch auf vertikaler Ebene Nutzungen diversifiziert, Synergieeffekte genutzt, künftige Bedarfe gedeckt und Standorte nachhaltig belebt. Das Dorf an der Düssel wird unter der Berücksichtigung all dieser Überlegungen also über sich selbst hinauswachsen und auch übermorgen noch den Ansprüchen der modernen Städter gerecht werden.
Autor: Sebastian Renke Associate Director / Teamleader Office Agency Düsseldorf, Office Agency
Quelle: Savills
Drucken Diesen Artikel zu den persönlichen Favoriten hinzufügen
Kommentare zum Artikel
Die Kommentare geben nicht die Meinung der Redaktion wieder.
Kommentar verfassen
Powered by Property Magazine
© Copyright 2006 - 2020